杭州新政：破解二手房“堰塞湖”

杭州市发布了一项新政策来化解二手房市场的困境。这项政策主要包括三方面的内容。首先是优化限购资格，杭州户籍家庭在购买二手房时不需要社保要求；非杭州户籍家庭需要连续缴纳12个月社保。其次是将二手房增值税免征年限从5年调整为2年。最后是支持三孩家庭，在2021年5月31日之后生育或收养第三个子女的夫妻，购房套数增加1套，并且在新房摇号中享有“无房家庭”优先摇号的资格。

业内人士认为，这项政策的出台将有助于激活市场流动性和分流。自从2021年开始，杭州的二手房成交量逐月下降，到2022年第一季度已经达到低位。与此同时，二手房的挂牌量不断增加。今年4月，杭州的二手房挂牌量约为13万套，但成交量不到4000套。

杭州贝壳研究院院长上官剑指出，尽管杭州的新房市场仍然很热，但是今年前四个月的二手房成交量较去年同期下降了60%左右。总体来说，新房去化情况较好，而二手房成交较冷。

目前，杭州的二手房市场流动性不足。限购和限售政策导致二手房库存逐渐累积，去化周期延长，而新房的存量也在增加。随着近几年销售的新房即将交房，市场需要更多的流动性。

据中原地产的数据显示，4月份，杭州全市（含富阳）的二手房成交量约为3950套，较3月份下降了13%。然而与去年同期相比，杭州的二手房成交量仍下降了60%左右。随着杭州奥体板块多个项目陆续交付，二手房挂牌量逐渐增加，但是二手房市场流动性逐渐下降，二手房去化周期拉长。今年以来，法拍房市场也频频出现流拍现象。4月份，杭州市区有125套房源在法拍市场上架，其中85套成交，流拍率达到32%。二手房市场出现了“堰塞湖”效应。

为了增加市场流动性，这次新政策明显倾向于二手房交易。例如，购买一手房的客户需要在当地缴纳社保满2年，而购买二手房则没有社保要求；没有在当地落户的客户，购买一手房需要交纳4年社保，而购买二手房仅需要1年。

业内人士认为，这项新政策分流的目的非常明确。中指研究院浙江分院常务副总高院生指出，因为社保缴纳年限降低，这将释放大量的购房需求。换言之，购买次新房的人将增加，而那些有社保的人将继续参与一手房的抢购。

之前在2021年8月5日，杭州出台了一项限制调控政策，要求新落户客户必须缴纳满2年的社保，外地客户要求缴纳满4年的社保。当地中介机构的统计数据显示，这一政策限制了大约30%的购房人数。而这次新政策可以看作是对之前政策的“补丁”，将那些之前被限制在外的30%购房名额重新引入市场。

除了杭州，全国多个二线城市已经出现了二手房“堰塞湖”的现象。从中介机构获得的二手房挂牌信息显示，苏州的二手房挂牌量约为8.8万套，杭州约13万套，成都约10万套，南京约10万套，郑州约11万套。这些城市的二手房挂牌量急剧增加，主要原因是这些城市都经历了棚改，许多居民手中已经拥有多套房源，由于限售政策和疫情导致的二手房成交周期延长等原因，市场中的二手房源数量逐渐增加。

包括杭州在内的多个热点二线城市已经推出了优化调整楼市政策，涉及限购、限贷、限售等方面，政策的整体力度不断加大，目的是增加市场流动性。比如杭州将家庭唯一房源出售的增值税免征年限从5年调整为2年，降低了换房的成本，有利于增加

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